요즘 경제뉴스를 뜨겁게 달구고 있는 기업이 있습니다. 바로 태영건설 입니다. 태영건설이 단기 유동성위기를 극복하지 못하고 워크아웃(채권단 관리절차)을 신청했고, 중소 건설회사들도 부동산PF로 인한 위험에서 안전하지 않다고 합니다. 태영건설을 그룹 전체적으로 자구책을 마련하고 있는 어려운 실정입니다.
이번 워크아웃은 부동산PF (프로젝트 파이낸싱)와 관련 있다고 합니다. 그래서 이번 시간에는 부동산PF의 구조와 특징 그리고 위험성에 대해서 알아보겠습니다.
부동산PF 무엇인가
부동산 개발이나 건설과 같은 프로젝트를 위한 일종의 자금 조달과 투자 방식을 의미합니다. 점점 어려운 말인 것 같지만, 이는 건설사나 투자회사 홀로 감당하기 힘든 큰 규모의 부동산 프로젝트를 위해 사용됩니다. 이러한 프로젝트들은 주거, 상업 또는 산업용 부동산을 건설하거나 재개발하는 것을 목적으로 하며, 대규모 자금 투입이 필요합니다.
부동산 PF의 특징
1. 프로젝트 중심의 자금 조달: 이 자금은 해당 프로젝트를 위해서만 사용이 되며 설계, 건설, 개발, 재개발, 인프라 구축 등에 사용됩니다.
2. 프로젝트 리스크와 연계된 자금 조달: 금융기관으로 부터 대출은 해당 프로젝트의 성공 여부와 수익을 기반으로 예측하여 이루어집니다. 프로젝트가 예상대로 성공하면 해당 수익을 통해 대출금을 상환한고 남는 부분의 투자자들의 이익이 되는 것입니다.
3. 다양한 이해관계자들 존재: 부동산 프로젝트 파이낸싱은 금융 기관, 투자자, 부동산 개발사 등 다양한 이해관계자들 간의 협력이 필요합니다. 이러한 특징들을 통해 부동산PF는 큰 규모의 부동산 프로젝트를 위한 자금 조달에 있어서 매우 효율적인 방법으로 평가되고 있습니다.
해당 프로젝트가 수익을 창출하고 성공할 것으로 예상될 때, 이는 이해관계자들과 투자자들에게 매력적인 투자 수단으로 간주됩니다. 부동산 프로젝트 파이낸싱은 금리가 낮은 시기에는 수익률이 높은 투자 및 사업의 수단이지만, 몇 가지 위험성을 가지고 있습니다.
부동산PF의 위험성
한국은행의 자료에 따르면 2023년 9월 말 기준 부동산PF 위험노출액은 163조4000억원으로 한국의 집값이 상승하기 전인 2017년 말 80조6000억원과 비교하여 약 2배 이상 늘었습니다. 이제부터는 부동산 PF의 위험성에 대해서 알아봅시다.
1. 시장 위험: 부동산 시장은 변동성이 크고 예측하기 어려운 특성을 갖고 있습니다. 시장의 변동은 프로젝트 성공과 수익에 가장 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 시장의 침체로 금융기관들이 대출 연장을 꺼리거나 대출금을 회수하는 경우 부동산PF는 직격탄을 맞게 됩니다.
2. 금융 리스크 (금리): 부동산PF는 수십억에서 수백억원의 대출을 포함하고 있기 때문에 금융 리스크를 내포하고 있습니다. 이는 대출원금 또는 이자를 상환하지 못할 경우 사업이 중단되거나 지연되는 등의 리스크를 가지고 있습니다.
3. 경제적 불확실성: 경기 변동이나 금융 시장의 변화는 부동산 프로젝트에 영향을 미칠 수 있습니다. 불확실한 경제 여건은 프로젝트 수익에 영향을 줄 수 있습니다.
4. 건설 및 운영 위험: 건설 단계에서 발생하는 지연, 예상치 못한 추가 비용, 기술적 문제, 운영 단계에서의 유지보수 등의 위험이 있습니다.
5. 법적/정책적 위험: 부동산 프로젝트는 법적, 정책적 요인에 영향을 받을 수 있습니다. 부동산PF 사업은 1년 이상의 긴 기간의 사업기간이 특징인데 그 시간 동안 예를 들어, 정부 정책 변경이나 관련 법률의 변화는 프로젝트의 수익성을 나쁜 영향을 미칠 수 있습니다.
6. 부동산 시장의 불확실성: 시장 흐름에 따라 부동산 가치는 상승 또는 하락할 수 있습니다. 이는 프로젝트의 잠재적인 수익을 예측하고 실제 투자금액 회수하는데 영향을 줄 수 있습니다.
이러한 위험을 고려하여 부동산 PF를 검토할 때는 신중한 평가와 충분한 조사가 필요합니다. 각종 위험을 고려하고 적절한 대비책을 마련하는 것이 중요합니다. 만약 부동산 시장의 변동성과 관련된 위험이 크다고 판단될 경우, 위험을 분산시키거나 일정을 조정하는 등의 헤징이 필요합니다.